Việc doanh nghiệp trúng đấu giá đất ở khu đô thị Thủ Thiêm với giá cao sau đó bỏ cọc đã gây nhiều hệ lụy đối với thị trường. Ảnh: Duy Quang.

Nhiều pháp nhân bỏ cọc sau khi trúng đấu giá

Thời gian qua, trên cả nước đã xuất hiện nhiều trường hợp cá nhân, doanh nghiệp trúng đấu giá với giá cao sau đó bỏ cọc (không nộp tiền trúng thầu). Tình trạng này đã gây ra những hệ lụy tiêu cực đối với thị trường.

Cách đây chưa lâu, dư luận cả nước đã bất ngờ trước việc Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá lô đất số 3-12 (khu đô thị Thủ Thiêm) với giá trúng đấu giá là 24.500 tỷ đồng (tường đương 2,43 tỷ đồng một m2), gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm là 2.942 tỷ đồng. Nhưng sau đó, doanh nghiệp này đã bỏ cọc, đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá và chấp nhận mất số tiền cọc là 600 tỷ đồng.

Đặc biệt, ở nhiều địa phương tổ chức đấu giá đất như Bắc Giang, Hà Nội... gần đây đã xuất hiện tình trạng trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc với số tiền lên đến hàng chục tỷ đồng.

Cụ thể, theo Chi Cục Thuế tỉnh Bắc Giang thông tin, 10 tháng năm 2023, các địa phương trong tỉnh đã tổ chức 92 phiên đấu giá đất với tổng số 2.969 lô. Tổng số tiền thu sử dụng đất toàn tỉnh đạt 3.870 tỉ đồng, bằng gần 65% kế hoạch năm.

Tuy nhiên, đến nay có 90 lô trúng đấu giá tại các huyện Tân Yên, Lạng Giang, Hiệp Hòa (tỉnh Bắc Giang) dù đến hạn nộp tiền nhưng khách hàng đã bỏ cọc. Tổng số tiền trúng đấu giá 90 lô là hơn 88,3 tỉ đồng, số tiền bỏ cọc gần 10 tỷ đồng.

Mới đây nhất, thông tin một người quê Thừa Thiên - Huế trúng đấu giá 32 xe máy tang vật ở Hà Tĩnh với mức giá lên tới 6,8 tỷ đồng (gấp 100 lần giá khởi điểm) rồi bỏ cọc và chịu mất 10 triệu đồng tiền cọc, hoặc việc một cá nhân trúng đấu giá biển số 51K-888.88 trên 32 tỷ đồng nhưng cũng không nộp tiền trúng đấu giá, chỉ mất tiền cọc 40 triệu đồng cũng thu hút sự quan tâm của dư luận.

Theo các chuyên gia, việc nhiều trường hợp cá nhân, doanh nghiệp trúng đấu giá với giá cao sau đó bỏ cọc chứa đựng nhiều điểm bất thường; đồng thời, đã gây ra những hệ lụy tiêu cực đối với thị trường.

Trước hết, việc trúng đấu giá với giá cao, nhất là trong lĩnh vực bất động sản đã tạo ra nguy cơ làm xáo trộn thị trường nhà đất. Một số chuyên gia phân tích, theo quy định hiện hành, sau khi trúng đấu giá, nếu bỏ cọc (không nộp tiền trúng thầu) thì coi như pháp nhân đã đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá và toàn bộ số tiền cọc sẽ bị sung ngân sách. Tuy nhiên, rất có thể các pháp nhân này đã cố tình đấu giá cao để đẩy giá đất ở quanh khu vực có đất đấu giá lên cao rồi họ bán những lô đất ở xung quanh khu vực đó. Họ chấp nhận mất cọc nhưng tiền chênh lệch từ những lô đất được đẩy giá lên sẽ cao hơn gấp nhiều lần số tiền cọc. Điều này sẽ gây ra những hệ lụy rất tiêu cực đối với thị trường nói chung.

Mặt khác, việc pháp nhân bỏ cọc sau khi trúng đấu giá cũng gây rất nhiều khó khăn cho các địa phương và cơ quan chức năng trong việc tổ chức bán đấu giá, tăng nguồn thu cho ngân sách. Vô hình chung, việc trúng đấu giá với giá cao rồi bỏ cọc đã làm mất thời gian, công sức của các đơn vị quản lý, tổ chức và ảnh hưởng đến cá nhân có nhu cầu thực sự.

Trao đổi với báo chí, ông Phan Thế Tuấn, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang cho biết, trước tình trạng người trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc trong thời gian vừa qua, các cấp cũng đang tiến hành rà soát, làm theo quy trình để đấu giá các lô đất này lại từ đầu.

Cần chế tài nghiêm khắc để răn đe

Trước thực trạng trên, nhiều ý kiến cho rằng cần có giải pháp, chế tài nghiêm, thậm chí sửa Luật Đấu giá.

Thực tế, trước việc xuất hiện nhiều trường hợp cá nhân, doanh nghiệp trúng đấu giá với giá cao sau đó bỏ cọc, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ cũng đã quy định phải đóng trước tiền cọc 20% tổng giá trị lô đất. Đây được xem là một giải pháp kịp thời, góp phần ngăn chặn được tình trạng đầu cơ, thổi giá đất đấu giá và bỏ cọc.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế (Đại học Luật Hà Nội) nhận định, với Nghị định số 10/NĐ-CP ban hành có yêu cầu phải đóng trước tiền cọc 20% tổng giá trị lô đất sẽ ngăn được việc các nhà đầu tư thổi giá, thiếu tính minh bạch trong các cuộc đấu giá, không gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế (Đại học Luật Hà Nội). Ảnh: Minh Thành

Liên quan đến vấn đề này, nhiều ý kiến cũng cho rằng cần có thêm những chế tài nghiêm khắc hơn để bảo đảm tính răn đe, hạn chế tình trạng trục lợi từ việc trúng đấu giá với giá cao rồi bỏ cọc.

Luật sư Nguyễn An Bình, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội phân tích, việc pháp nhân trúng đấu giá với giá cao rồi bỏ cọc là hành vi trái pháp luật, vi phạm khoản 2 Điều 48 Luật đấu giá tài sản 2016, quy định về nghĩa vụ của người trúng đấu giá như ký biên bản đấu giá; hợp đồng mua bán tài sản đấu giá; thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản đấu giá cho người có tài sản đấu giá theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan và thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản và theo quy định của pháp luật.

Song điều đáng nói là hiện nay, chưa có các văn bản nào quy định cụ thể về điều kiện, trách nhiệm của người trúng đấu thầu, cũng như các chế tài xử lý đối với hành vi bỏ cọc. Nói cách khác, các chế tài xử phạt hành vi bỏ cọc mới chỉ dừng lại ở chế tài dân sự, cụ thể mất tiền đặt trước, chưa có các chế tài hành chính và hình sự đối với hành vi này. Đây là “kẽ hở”, để các doanh nghiệp và các nhà đầu tư có thể tự ý bỏ cọc sau khi trúng đấu giá như hiện nay.

Được biết mới đây, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị quy định điều khoản phạt trong trường hợp trúng đấu giá nhưng không mua tài sản bằng 50% giá mà người trúng đấu giá đã trả nhằm ngăn chặn tình trạng trả giá cao bất thường rồi bỏ tiền đặt trước, gây lũng đoạn thị trường.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, cơ quan nhà nước cần ban hành văn bản quy định rõ về nghĩa vụ, trách nhiệm, điều kiện cũng như các chế tài liên quan đến việc bỏ cọc khi đã trúng đấu giá.

Cơ quan nhà nước cũng cần nâng cao hơn nữa chế tài xử lý đối với các nhà đầu tư bỏ cọc như buộc phải chứng minh năng lực tài chính bằng hoặc cao hơn giá trị đã trả giá; ngoài việc bị mất số tiền đặt cọc, nhà đầu tư bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá, đấu thầu trong một thời gian nhất định và bị trừ điểm uy tín khi tham gia các cuộc đấu giá hoặc đấu thầu về sau…